留守宅を賃貸に出すリロケーション


急な転勤でマンションのリロケーションを検討することがあるかもしれません。
分譲マンションの購入後に国内のみならず海外赴任が決まることは少なくありません。
そのようなとき、留守中の持ち家のローンだけが残ってしまうことを心配される方へおすすめな資産の有効活用が『リロケーション』です。

リロケーションとは

海外赴任やそれに伴う引っ越しなどで、所有するマンションや家屋などの不動産が留守宅になることは珍しくありません。この留守宅となった不動産を有効活用するのがリロケーションです。
リロケーションとは英語の「relocation」(英:移転または配置転換)からとった転勤者の留守宅を一定期間賃貸する業務を指します。従来はそういった賃貸の方法は禁止されていましたが、平成12年(2000年)3月1日付けで改正されて施行された借地借家法によって可能となったのです。当時日本では画期的な賃貸方法でしたが、海外ではすでに広く利用されている状態でした。
ちなみにリロケーションサービスという言葉は欧米にもありますが、日本での意味とは異なり、賃貸に限らずグローバルで移転・配置転換(転勤)をサポートするサービスとされています。つまり、海外に転勤する従業員の赴任先の住宅の用意や引っ越し、不在の不動産管理や売却と言ったトータルサポートを行うものを指すのです。また、賃貸として運用することはまれで、多くの場合留守宅となる不動産を売却処分します。こういった点が、日本と海外とのリロケーションの違いです。
ただ、近年は日本のリロケーションサービスも多様化しており、賃貸の仲介に限らず欧米のリロケーションサービスのように海外引っ越しや各種手続き、不用品買取サービスなど欧米のサービスに倣った海外赴任に伴うトータルサポートを行う企業も出てきています。

「定期借家」の導入について

定期借家の導入についてですが、リロケーションでは一定期間後にマンションオーナーが戻ってくることが前提という性格のため定期借家を導入することが一般的です。
そもそも定期借家とは借地借家法の改正によって生まれた新しい制度で、特徴としては期間限定の賃貸であること、空き家を有効活用ができること、入居者が見つかりやすいことと言ったことが挙げられます。
期間限定の賃貸という点ですが、従来のような賃貸形式と異なり限定することで店子となる入居者の長期入居によるリスクを回避できます。入居者の中には近隣住民とのトラブルや貸した不動産を汚損するような問題を起こす人物も少なくありません。しかし、従来の賃貸形式では悪質な入居者を追い出すことができませんでした。そういった弱点に対しリロケーションは期限が来たら退去させることも可能という強みがあります。
空き家の有効活用ですが、定期借家制度では1年未満という短期での賃貸契約も可能です。この特徴により単身赴任など短期間家を空けるケースや取り壊す予定の空き家を有効活用できるというメリットがあります。
入居者を見つけやすいという点もメリットです。短期間だけ滞在したい人にとっては大変魅力的な物件となるため、現状借り手も多く、契約期間が1~2年という多くの物件に比べて入居者を見つけやすいという特徴も挙げられます。
このような特徴は大きなメリットともなるため、リロケーションでは定期借家を導入することが一般的です。

分譲マンションの貸出しで家賃収入

リロケーションは、基本的に所有する不動産であれば利用できます。そのため持ち家だけでなく所有する分譲マンションを貸し出すことで得られる家賃収入(不労所得)による資産運用も期待できるのです。また、節税効果などメリットもあります。
家賃収入ですが、当然働かなくとも入ってくる不労所得として魅力的な点です。しかも、分譲マンションは間取りや管理サービスが、賃貸マンションより質が高いという傾向にあるため、賃貸用マンションより2割程度高額で貸すことができるという、より大きなメリットもあります。留守宅で家賃収入という形で不労所得が入り、しかも通常よりも高く貸し出せるという点は大変魅力的です。
節税効果による資産運用も大きなメリットです。分譲マンションには固定資産税やローンが残っていればその残債の支払いなどの費用が発生します。従来であればこれは私的な支出に当たるため確定申告で経費として認められません。しかし、分譲マンションを貸し出すことでそれらは営業に必要な必要経費として認められます。これは経費は所得から控除できるため、税金を安くすることが可能となるのです。それに合わせて健康保険料(税)なども安くなることが期待できるため、節税効果によりお金をより多く残すことができ、資産形成を助ける効果と言った別の面での資産運用を期待することも可能となります。
このように空き家となった分譲マンションの貸出しで家賃収入や節税による資産運用や資産形成、さらに節税効果といったダブルの効果が期待できるのです。

リロケーションの管理は不動産会社へ依頼

リロケーションにはメリットが多いですが、実はリスクも少なくありません。例えば、貸し出すためにリフォームやクリーニングをする必要がありそういった経費も存在します。そして利用者とのトラブルも起こり得るのです。更に所有し、貸し出している分譲マンションを安易に売却できないという制限、長期的な視点で見ると利益はどんどん減少するという点が挙げられます。
リフォームやクリーニングは通常の賃貸経営同様必要になるため、そういった業者の手配や管理などを行う必要があります。こういった手間は意外とかかることが多く、自身の本業をも圧迫する恐れすらあるのです。さらにそれらには当然コストが発生するため、思いもよらない経費がかかる場合も存在します。
利用者のトラブルも避けては通れません。設備を壊されたり、問題のある利用者だとしたら短期間でも精神的にも経済的にも大きなダメージを残すことすらあります。
それらを解決したとしても今度は自由に分譲マンションなどの不動産を売却できないというデメリットも出てきます。貸し出している以上、人が住んでいるわけですから、いきなり追い出して売却ということはできませんし、できたとしても立ち退きのために相当の金銭を渡す必要があるのです。また、空室になるリスクもあるため本業の収入以上のローンを組んでいる場合は支払いが困難になる恐れもあり得るのです。このように売却とローンに制限がかかるデメリットもあります。
最後に長期的な視点で見るとどんどん儲けにくくなります。マンションの老朽化による価値の減少に加えて、日本の急速な少子化そして人口減少によって借りる人間も減っていますから、適切な時期に売却する必要も出てくる可能性があるのです。しかもあまりに貸している期間が長ければ、その分売却額も下がり、それもリスクとなります。
しかし、これらのような転勤中の賃貸管理のリスクに関してはリロケーションの管理に対応した不動産会社に相談・依頼することで解決が期待できるのです。不動産会社に委託すれば手数料という経費は発生しますが、管理に関しては自分で行うよりもずっと確実ですし、全ての手続きを代行してくれます。また、契約方法も2年ごとに契約を更新する賃貸借契約、分譲マンションを借り受けて、賃貸希望者にまた貸しするサブリース、賃貸借契約の解除を設定した期限で実行できる一旦、貸出してもまた自分たちで住める定期借家契約など柔軟に対応してくれますから、もしリロケーションを検討している方は不動産会社の利用を検討してみてはいかがでしょうか。


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